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标题: 将房产过户给子女，算算哪种方式省钱又划算？ [打印本页]

作者: 加菲猫 时间: 2016-2-23 17:26
标题: 将房产过户给子女，算算哪种方式省钱又划算？

   中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。

   特别是很多老年人在购房时，都准备直接写子女的名字，以防万一。不过，房产证写子女名，未必是好事，还有可能给年轻人造成困扰。

   1、孩子独立买房时可能因此多付首付

   如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，可享受较低首付且有首套房优惠房贷利率。

   如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准。

   2、孩子婚后买家庭第二套房时，可能要多交房产税

   比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。

   成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，假设扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米可能需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

   3、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

   如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？

   有没有化解的方法呢？

   房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。

   这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

   算算哪种过户方式最划算？

   当然房产证上都写父母的名字，那又会面临另外一个问题：未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。那么，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？

   1、继承法

   主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。

   这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

   但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：

   第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

   第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

   第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

   从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

   2、赠与法

   主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。此外还有契税3%和公证费1%。

   需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

   3、买卖法

   主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

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