做养老，我想告诉你的十句话

       最近频繁的接触到一些想要进入养老产业但还没有入门的企业投资人，结合自己从业五年来的一些感悟，有几句话，我想告诉你。

       1、 养老产业绝对是个大市场，绝对能涌现出百年优秀企业，毋庸置疑

       引用一句天佑安康养老集团董事长陈琳翰先生的话：“传统产业中，没有哪一个产业能像养老产业一样，拥有这么大的消费潜力”。我们来用数据说话：据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点，其中，截至2014年末，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，投资总额超过800亿元。《中国老龄产业发展报告（2014）》称：到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

       这么大的市场以及这个行业的服务属性，决定了这个产业是极具吸引力，并且会涌现出优秀百年企业的朝阳产业。

       2、 产业发展初期，练好内功好时机，感谢产业让我，此时预见你

       倘若以目前购买养老项目的需求及结构分布来看，70%高净值人群目前正处于40~60岁。伴随这群人逐步老龄化，养老产业的黄金时代将有望在2035年左右到来。虽然就目前这个阶段来说，由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内也会有一批有部分盲目进场的养老产业公司濒临倒闭。但正因为产业储备期，才给了我们无数的可能。无论是国企/民企，大型/中小型企业，制造行业/互联网企业/房地产业/中介结构/金融机构/保险机构等等只要你对这个产业感兴趣，都可以找到细分市场，找准切入点，为行业的爆发蓄积优势！

       感谢产业，感谢机遇，让我此时，遇见你！

       3、做好自己，思路清晰，“酒”香四溢，资源资本自然来

       不管是做人，还是做事，做好自己是第一步。

      分析清楚自己的优势劣势、机会威胁，瞄准一个细分市场，能做多好做多好——所谓精益求精。

       第二点需要看到长远，战略清晰，明确发展方向，知道整合哪些资源。见到投资人，能够阐述清楚你的商业模式，能够看到未来发展的发空间。

       第三点“酒”香自溢，做得好，也要自己把优势说清楚，在市场上能看到你的动态，听到你的声音。

       最后，水到渠成，资源、资本都会向你倾斜。进入社会这几年，感触最深的就是人人喜欢做锦上添花的事情，不愿招惹麻烦事，所以无论你有多少人脉，多少关系，首先把自己做强做大。

       4、“平台”战略打造好，互联网新兴工具要用好

       小编所在的单位，每两个月都会开养老投资与运营高管培训班（下期在8月份举办），我们这个班在业内具有非常好的口碑，去过清华、北大的企业家学员，也会来到我们的课堂上，在这里他们获得了更多的实战收获。这个产品从2014年年初至今，连续开了七期。起初，同事们都不愿意做这个，因为觉得掉份，不管是作为一个养老集团，还是作为一个业界知名的咨询公司，去赚这几个小钱不值当。但是现在终于明白，老板意在搭建平台。想想这七期400多位企业家，每一个参会单位的董事长、总裁身后都是一个圈子，我们把欧英养老商学院同学会打造好，大家在这个平台上可以收获多少资源！

       与趋势同行，与未来同在，我们一直在向前。我们打造这个平台，是真心实意为大家谋发展，找资源，搭平台，为后进入产业的人提供通道。欧英养老商学院养老产业投资运营高管研修班这样的短训班，有几个目的：授业解惑（用实践的经验谋划发展的未来），搭建平台（每个人的背后都是资源），整合产业链（需要引进资本，这里有国开行100亿专项贷款对接，有中健投国有大型养老产业基金对接；需要运营，有实体运营近8年经验的天佑安康养老集团对接；需要人才，有万人会员中国养老人才联盟对接，高端人才汇聚；需要政策，有民政部、住建部领导告诉您如何去对接……）平台搭建，资源整合；一切努力，只为爆发。

       5、找好位置，牵准牛鼻子：养老人才与养老金融

       养老产业的牛鼻子是什么？如果有两个因素，那一定是养老人才与养老金融，养老人才决定着养老项目运营服务的质量，没有人才团队，再好的硬件设施、再好的商业模式，再好的资源优势，都像是人才团队后面的无数个零——人才团队有，就价值万千，人才团队无，就一切归零。

       养老金融为什么重要呢？未来不光是养老产业，任何一个产业只有嫁接了金融才具有更大的吸引力。养老运营服务也因为其初期投资大、投资回收期长这样的行业属性，更需要有金融工具来平衡前期的投入，获取基于运营服务的更高的行业回报！

       6、理清思路：哪些能让您少走弯路

       1）  国外养老产业发展模式及经验借鉴

       美国养老产业发展的特点是产业链上下游精准细分，运营公司、投资公司、开发公司各司其职，市场化运作成熟；日本养老产业发展的特点全产业链发展，且每个细分行业精益求精，不论是老年建筑规划设计、老年护理技术、护理理念、老年设施设备、老年人才教育体系等等都非常成熟且高质量，尤值得我国学习与借鉴。

       包括欧洲、我们的台湾地区等，他们在养老产业的发展上已经走过了很长的一段路，积累的经验、形成的模式、摸索出来的技术可以引进并加以利用，助力我们在养老产业的发展，少走弯路，少交学费。

       2）  善于观察，研究365行各行各业，为跨界做准备，为打开新思路时刻准备着

       笔者了解到，当前养老地产公司的收费模式五花八门，比如产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等，如果想产生产业上下游互动的效果，更需要精心的设计商业模式与盈利模式，而设计的关键，在于善于观察和利用，跨界的思维整合资源，创新模式。

       3）  见各种高人，开拓思路。前提是学会辨别，否则浪费时间。

       虽然现在不靠谱的人多，忽悠的多，想空手套白狼的多；但是一个人的视野毕竟是有限的，多见一些在行业内有话语权的、有准确认知的人对话，可以开拓思路，甚至找到恍然大悟的感觉，但前提是学会分辨，不能将判断完全依赖所谓的专家。

       7、养老地产配套体系庞大 后期运营服务是“利润爆点”

       与普通住宅不同，养老地产的出售并不是开发商盈利的终结，后期的运营服务才是其“利润爆点”，加之养老地产尚处于初级尝试阶段，因此，只有开发商作出全局战略定位，在开发与运营模式方面“摸着石头过河”，探索出一条成功的运营与发展模式，才能真正吃到养老地产这块新鲜的“肥肉”！

       8、 老年产业的关键是研究老人的一切一切，确定信念：一切为了老人更好

       只有站在消费者的角度，设身处地的替消费者着想，才会火眼金睛一样发现越来越多的机会和需求，才会设计出消费者喜欢、容易接受的模式，才能让消费者愿意选择你，并给你钱赚。做养老，树立一个信念，做遍天下无难事：一切为了老人好！

       9、平台战略的关键：用服务让老人信任，值得老人依赖

       得益于网络的飞速发展，使得“平台化”成为现实，社会资源因此得到综合利用（如家政服务整合、休闲娱乐平台，医疗资源嫁接、智能家居系统等），“平台化”将成主流模式。但要想做平台，以一个项目为基础，整合起来产业链的上下游，为老人提供综合性的服务，比如养老金融、养老设备代理销售等等，实现的前提是入住的老人买你的账，信任你。所以，平台战略的软性关键因素是：用服务让老人信任，值得老人依赖。

       10、家底厚是血拼养老产业，争做百年企业的良好基础

       普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7～10年，是商业地产的2倍。

       因此，地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。老龄产业链所产生的新的项目盈利体系，衍生出一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的赢利点。面对如此长的建设回收周期，心理要知道，在目前这个阶段，家底厚是血拼养老产业、争做百年企业的良好基础。

       最后，想告诉大家，从项目实践来看，以物业租售为主、特别是以销售物业为主的，房产购买者大多也不是老年人，后期老年设施的运营和配套也难以跟上，只是打着“养老地产”旗号低价拿地、以传统住宅地产模式开发的“伪养老地产”。当传统住宅地产面临市场利润下降的情况下，这类模式也就难以为继。要做好养老住区，就需要在理念和心态上做出巨大的调整，改变传统房地产简单的买卖型、快餐式的开发方式，将养老事业的发展、将运营和服务放在核心位置，真正从开发商转变为服务商、发展商，就要在资源整合、平台建设上下功夫，在运营模式和服务模式上下功夫，在投资创新和金融创新上下功夫。”

       最近频繁的接触到一些想要进入养老产业但还没有入门的企业投资人，结合自己从业五年来的一些感悟，有几句话，我想告诉你。

       1、 养老产业绝对是个大市场，绝对能涌现出百年优秀企业，毋庸置疑

       引用一句天佑安康养老集团董事长陈琳翰先生的话：“传统产业中，没有哪一个产业能像养老产业一样，拥有这么大的消费潜力”。我们来用数据说话：据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点，其中，截至2014年末，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，投资总额超过800亿元。《中国老龄产业发展报告（2014）》称：到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿，中国将拥有全球最大的老龄房地产业市场。

       这么大的市场以及这个行业的服务属性，决定了这个产业是极具吸引力，并且会涌现出优秀百年企业的朝阳产业。

       2、 产业发展初期，练好内功好时机，感谢产业让我，此时预见你

       倘若以目前购买养老项目的需求及结构分布来看，70%高净值人群目前正处于40~60岁。伴随这群人逐步老龄化，养老产业的黄金时代将有望在2035年左右到来。虽然就目前这个阶段来说，由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内也会有一批有部分盲目进场的养老产业公司濒临倒闭。但正因为产业储备期，才给了我们无数的可能。无论是国企/民企，大型/中小型企业，制造行业/互联网企业/房地产业/中介结构/金融机构/保险机构等等只要你对这个产业感兴趣，都可以找到细分市场，找准切入点，为行业的爆发蓄积优势！

       感谢产业，感谢机遇，让我此时，遇见你！

       3、做好自己，思路清晰，“酒”香四溢，资源资本自然来

       不管是做人，还是做事，做好自己是第一步。

      分析清楚自己的优势劣势、机会威胁，瞄准一个细分市场，能做多好做多好——所谓精益求精。

       第二点需要看到长远，战略清晰，明确发展方向，知道整合哪些资源。见到投资人，能够阐述清楚你的商业模式，能够看到未来发展的发空间。

       第三点“酒”香自溢，做得好，也要自己把优势说清楚，在市场上能看到你的动态，听到你的声音。

       最后，水到渠成，资源、资本都会向你倾斜。进入社会这几年，感触最深的就是人人喜欢做锦上添花的事情，不愿招惹麻烦事，所以无论你有多少人脉，多少关系，首先把自己做强做大。

       4、“平台”战略打造好，互联网新兴工具要用好

       小编所在的单位，每两个月都会开养老投资与运营高管培训班（下期在8月份举办），我们这个班在业内具有非常好的口碑，去过清华、北大的企业家学员，也会来到我们的课堂上，在这里他们获得了更多的实战收获。这个产品从2014年年初至今，连续开了七期。起初，同事们都不愿意做这个，因为觉得掉份，不管是作为一个养老集团，还是作为一个业界知名的咨询公司，去赚这几个小钱不值当。但是现在终于明白，老板意在搭建平台。想想这七期400多位企业家，每一个参会单位的董事长、总裁身后都是一个圈子，我们把欧英养老商学院同学会打造好，大家在这个平台上可以收获多少资源！

       与趋势同行，与未来同在，我们一直在向前。我们打造这个平台，是真心实意为大家谋发展，找资源，搭平台，为后进入产业的人提供通道。欧英养老商学院养老产业投资运营高管研修班这样的短训班，有几个目的：授业解惑（用实践的经验谋划发展的未来），搭建平台（每个人的背后都是资源），整合产业链（需要引进资本，这里有国开行100亿专项贷款对接，有中健投国有大型养老产业基金对接；需要运营，有实体运营近8年经验的天佑安康养老集团对接；需要人才，有万人会员中国养老人才联盟对接，高端人才汇聚；需要政策，有民政部、住建部领导告诉您如何去对接……）平台搭建，资源整合；一切努力，只为爆发。

       5、找好位置，牵准牛鼻子：养老人才与养老金融

       养老产业的牛鼻子是什么？如果有两个因素，那一定是养老人才与养老金融，养老人才决定着养老项目运营服务的质量，没有人才团队，再好的硬件设施、再好的商业模式，再好的资源优势，都像是人才团队后面的无数个零——人才团队有，就价值万千，人才团队无，就一切归零。

       养老金融为什么重要呢？未来不光是养老产业，任何一个产业只有嫁接了金融才具有更大的吸引力。养老运营服务也因为其初期投资大、投资回收期长这样的行业属性，更需要有金融工具来平衡前期的投入，获取基于运营服务的更高的行业回报！

       6、理清思路：哪些能让您少走弯路

       1）  国外养老产业发展模式及经验借鉴

       美国养老产业发展的特点是产业链上下游精准细分，运营公司、投资公司、开发公司各司其职，市场化运作成熟；日本养老产业发展的特点全产业链发展，且每个细分行业精益求精，不论是老年建筑规划设计、老年护理技术、护理理念、老年设施设备、老年人才教育体系等等都非常成熟且高质量，尤值得我国学习与借鉴。

       包括欧洲、我们的台湾地区等，他们在养老产业的发展上已经走过了很长的一段路，积累的经验、形成的模式、摸索出来的技术可以引进并加以利用，助力我们在养老产业的发展，少走弯路，少交学费。

       2）  善于观察，研究365行各行各业，为跨界做准备，为打开新思路时刻准备着

       笔者了解到，当前养老地产公司的收费模式五花八门，比如产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等，如果想产生产业上下游互动的效果，更需要精心的设计商业模式与盈利模式，而设计的关键，在于善于观察和利用，跨界的思维整合资源，创新模式。

       3）  见各种高人，开拓思路。前提是学会辨别，否则浪费时间。

       虽然现在不靠谱的人多，忽悠的多，想空手套白狼的多；但是一个人的视野毕竟是有限的，多见一些在行业内有话语权的、有准确认知的人对话，可以开拓思路，甚至找到恍然大悟的感觉，但前提是学会分辨，不能将判断完全依赖所谓的专家。

       7、养老地产配套体系庞大 后期运营服务是“利润爆点”

       与普通住宅不同，养老地产的出售并不是开发商盈利的终结，后期的运营服务才是其“利润爆点”，加之养老地产尚处于初级尝试阶段，因此，只有开发商作出全局战略定位，在开发与运营模式方面“摸着石头过河”，探索出一条成功的运营与发展模式，才能真正吃到养老地产这块新鲜的“肥肉”！

       8、 老年产业的关键是研究老人的一切一切，确定信念：一切为了老人更好

       只有站在消费者的角度，设身处地的替消费者着想，才会火眼金睛一样发现越来越多的机会和需求，才会设计出消费者喜欢、容易接受的模式，才能让消费者愿意选择你，并给你钱赚。做养老，树立一个信念，做遍天下无难事：一切为了老人好！

       9、平台战略的关键：用服务让老人信任，值得老人依赖

       得益于网络的飞速发展，使得“平台化”成为现实，社会资源因此得到综合利用（如家政服务整合、休闲娱乐平台，医疗资源嫁接、智能家居系统等），“平台化”将成主流模式。但要想做平台，以一个项目为基础，整合起来产业链的上下游，为老人提供综合性的服务，比如养老金融、养老设备代理销售等等，实现的前提是入住的老人买你的账，信任你。所以，平台战略的软性关键因素是：用服务让老人信任，值得老人依赖。

       10、家底厚是血拼养老产业，争做百年企业的良好基础

       普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7～10年，是商业地产的2倍。

       因此，地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。老龄产业链所产生的新的项目盈利体系，衍生出一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的赢利点。面对如此长的建设回收周期，心理要知道，在目前这个阶段，家底厚是血拼养老产业、争做百年企业的良好基础。

       最后，想告诉大家，从项目实践来看，以物业租售为主、特别是以销售物业为主的，房产购买者大多也不是老年人，后期老年设施的运营和配套也难以跟上，只是打着“养老地产”旗号低价拿地、以传统住宅地产模式开发的“伪养老地产”。当传统住宅地产面临市场利润下降的情况下，这类模式也就难以为继。要做好养老住区，就需要在理念和心态上做出巨大的调整，改变传统房地产简单的买卖型、快餐式的开发方式，将养老事业的发展、将运营和服务放在核心位置，真正从开发商转变为服务商、发展商，就要在资源整合、平台建设上下功夫，在运营模式和服务模式上下功夫，在投资创新和金融创新上下功夫。”

安徽老博会将于2015年10月16-18日。地点在安徽国际会展中心，有需要咨询的可以联系18226628939刘婷